【基本案情】

1.张某某与李某某于2006年9月19日登记结婚。

2.2007年7月30日，李某某与其父亲签订《房地产买卖合同》，约定:父亲将其名下涉案房屋转卖给李某某，房屋交易价格为126000元。同日双方办理了涉案房屋的房地产转移登记手续，登记在李某某名下。

3.2013年6月27日，李某某与其母亲华某某签订《广州市存量房买卖合同》，将涉案房产转卖给华某某，房屋交易价格为180000元。同日，双方办理了房地产产权转移登记手续，产权登记在母亲名下。

4.2014年3月4日，李某某向法院提起诉讼，要求与张某某离婚，现案件尚在审理中。

5.2014年6月24日，向原审法院提起本案诉讼，请求:1、确认李某某与华某某签订的《广州市存量房买卖合同》无效，李某某、华某某在合同被确认无效之日起一个月内协助张某某办理转移登记手续。

【两审法院观点】

1. 李某某在与张某某婚姻关系存续期间取得了原为李某某父母所有的涉案房屋，名为买卖，实为赠与。该房屋虽以李某某名义登记，但仍应为张某某与李某某共同所有的房产。

2. 李某某与其母亲华某某签订《广州市存量房买卖合同》，名为买卖，实为赠与。

3. 李某某在其妻子不知情的情况下，将夫妻共有房产转给华某某，事后也未取得张某某的追认，属于无效合同。现张某某对该转让提出异议，应该予以支持。

【律师释疑】

问：该房产本来就是李某某父亲的，再转回给李某某的母亲名下，为什么就侵害了李某某的妻子张某某的权利？

答：1.判决援引《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十二条  第二款  规定:当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。笔者认为，本案适用法律错误。该条款是指父母出资购房的情形，本案是李某某父亲将已房产赠与李某某。应该适用《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；……”第十八条：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……”好在结论是一样的，同样可以认定，李某某获赠房产属于夫妻共同财产。《民法典》也做了同样的规定。

2. 既然是夫妻共同财产，李某某就无权单方作出处置，将其低价转卖或者赠与，过户给其母亲。房产过户行为侵犯了其妻子的共有财产权。妻子有权向法院请求确认无效。

 

附：广东省广州市中级人民法院案号：（2014）穗中法民五终字第3962号

李某某与华某某合同纠纷二审民事判决书

上诉人李某某

上诉人华某某

委托代理人张某某，广东某某律师事务所律师。

委托代理人陈某某，广东某某律师事务所律师。

被上诉人张某某

委托代理人张某某3

上诉人李某某、华某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1416号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明:张某某与李某某于2006年9月19日登记结婚。

2014年3月4日，李某某向法院提起诉讼，要求与张某某离婚，现案件尚在审理中。

2007年7月30日，李某某与其父亲李炳文（现已去世）签订《房地产买卖合同》，约定:李炳文将其名下广州市荔湾区东漖北路合兴苑**号***房（建筑面积85.65平方米，以下简称涉案房屋）转卖给李某某，房屋交易价格为126000元。

同日双方办理了涉案房屋的房地产转移登记手续。

2013年6月27日，李某某与其母亲华某某签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号:穗存量房合字***********号，将涉案房产转卖给华某某，房屋交易价格为180000元。

同日，双方办理了房地产产权转移登记手续。

现涉案房屋的产权登记在华某某名下。

涉案房屋原由李某某及其父母居住，李某某结婚后，一家居住在涉案房屋内。

2014年6月24日，张某某以李某某以明显低于市场的价格将夫妻共同财产予以转卖，转让人还是李某某的母亲，李某某与华某某已经构成恶意串通转移财产为由，向原审法院提起本案诉讼，请求:1、确认李某某与华某某签订的《广州市存量房买卖合同》（编号:穗存量房合字***********号）无效，李某某、华某某在合同被确认无效之日起一个月内协助张某某办理转移登记手续。

2、李某某、华某某共同承担本案的诉讼费用。

一审庭审中，华某某表示对李炳文将涉案房屋转给李某某并无异议，并表示该房屋转移名为买卖，实为无偿赠与，至于李某某将涉案房屋转卖给她，她也没有支付过房款给李某某。

原审法院认为:李某某在与张某某婚姻关系存续期间取得了原为李某某父母所有的涉案房屋，该房屋虽以李某某名义登记，但仍应为张某某与李某某共同所有的房产。

李某某在未征得张某某同意的情况下，便将涉案房屋转给华某某，事后也未取得张某某的追认，现张某某对该转让提出异议，并提起本案诉讼，要求确认李某某与华某某签订的《广州市存量房买卖合同》（编号:穗存量房合字***********号）无效，合法有理，原审法院予以支持。

无效的合同自始没有法律约束力，而华某某取得涉案房屋的所有权是经房管部门核准登记，故对于涉案房屋买卖合同无效后房屋的产权转移登记，张某某可另循法律途径解决。

为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条  、《中华人民共和国物权法》第九条  的规定，于2014年9月2日作出如下判决:一、确认李某某与华某某签订的《广州市存量房买卖合同》（编号:穗存量房合字***********号）无效。

二、驳回张某某的其它诉讼请求。

本案一审受理费50元，由张某某负担25元、李某某、华某某负担25元。

 

判后，李某某、华某某不服原审判决，共同向本院提起上诉称:

1、一审法院将涉案房屋认定为张某某与李某某的共同财产是错误的。

涉案房屋原系李某某父母所有的房产，后以买卖的名义赠与李某某，且登记在李某某一人名下，这是赠与，因此该房产系李某某个人财产。

2、一审法院认定李某某与华某某之间的合同无效是错误的。

涉案房屋是李某某个人财产，故合同合法有效。

即使认定李某某与其父亲的买卖合同有效，是买卖行为，但由于没有支付任何价款，因此，李某某通过与华某某签订合同，将房产转回给其母亲华某某，也符合法律规定。

李某某、华某某上诉请求:撤销原审判决，驳回张某某的诉讼请求。

张某某二审答辩称:原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

涉案房产是在夫妻关系存续期间取得，李某某恶意转移，应当无效。

双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为李某某与华某某之间的《广州市存量房买卖合同》效力问题。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十二条  第二款  规定:当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

经本案查明的事实，在李某某与张某某婚姻关系存续期间，李某某与其父亲签订买卖合同，将涉案房屋登记至李某某名下，虽然李某某、华某某抗辩称该买卖行为无真实支付房款，系赠与，但本案无证据显示李某某的父母明确表示只是赠与李某某个人，故根据上述法律规定，应视为对夫妻双方的赠与，因此，原审认定涉案房屋系张某某、李某某共同共有的房产，并无不当，本院予以维持。

李某某未经张某某的许可，华某某明知当时李某某、张某某的婚姻情况，双方仍然签订合同将涉案房屋转移登记至华某某名下，其行为损害了张某某的利益，故原审法院认定涉案李某某与华某某之间的买卖合同无效，符合法律的规定，并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。